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Gastos de Hipoteca

¿Tienes contratado un préstamo hipotecario con tu entidad bancaria? ¿Sabías que puedes recuperar el 100% de los gastos de Registro de la Propiedad, de Gestoría y de Tasación del inmueble, y un 50% de los gastos de Notaría

El  Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en sus sentencias de fecha 16 de julio de 2020, y la posterior Sentencia 555/2020, de 26 de octubre, así como el Tribunal Supremo, en su jurisprudencia emitida entre finales de 2015 y 2019, han establecido cuáles son los aquellos gastos de las hipotecas que los consumidores están facultados para reclamar. 

Por otro lado, y esta cuestión es NOVEDOSA Y ESENCIAL para aquellos consumidores que tienen contratada una hipoteca con su entidad bancaria, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europeo del 25 de enero de 2024 (en asuntos C-810/21 a C-813/21) ha establecido cuándo empieza a contar el plazo de 5 años, o de 10 años (propio de la Comunidad Autónoma de Cataluña), con el que cuentan los afectados para reclamar dichas cantidades (lo que en la terminología jurídica llamamos "plazo de prescripción" de la acción judicial de reclamación restitutoria). 

Y aquí es donde las noticias no pueden ser mejores para los consumidores que tienen contratadas hipotecas. Según la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europeo del 25 de enero de 2024, el plazo de 5 o 10 años (en Comunidad Autónoma de Cataluña) parar reclamar comienza en el momento en que el afectado "conozca la valoración jurídica de la nulidad", e interpreta que ello tan solo cabe que se produzca a través de la emisión de una sentencia judicial firme.

¿Qué comporta todo esto?

Esencialmente estas dos cuestiones, de interés primordial: 

  • Que cualquier afectado puede, en cualquier momento, reclamar judicialmente por vía de una acción de nulidad y restitutoria la devolución del 50% de los gastos de notaria y el 100% de los gastos de Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación
  • Que a efectos prácticos, los afectados a quienes en la práctica beneficia esta situación son aquellos que contrataron sus hipotecas en cualquier fecha y hasta el año 2015 inclusive; ¿ por qué hasta tal año? Pues porque a partir de 2016 los bancos, conocedores de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo (recuerda que antes hemos dicho que las primeras sentencias del Tribunal Supremo surgieron a finales de 2015), se "curaron en salud" y comenzaron a redactar los contratos de hipoteca a suscribir con sus clientes de conformidad a la legalidad. 

En virtud de dichas sentencias, en el caso de que tu hipoteca disponga de una cláusula de "Gastos" que imponga sobre el prestatario el cargo de todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, dispones de la facultad de reclamar la nulidad de dicha cláusula, y a su vez cuentas con una acción restitutoria encaminada a recuperar el 100% de los gastos de Registro de la Propiedad, de Tasación del inmueble y de Gestoría, y el 50% de los gastos de Notaria. 

Probablemente te impusieron una cláusula por la cual debías abonar la integridad de los gastos de notario, de registro, de tasación y de Gestoría, en cuyo caso debes saber que tal cláusula es nula y tienes derecho a reclamar los importes indebidamente abonados. 

Acude a Palomar Abogados, tenemos una dilatada experiencia en la reclamación de gastos de hipoteca, con un 100% de resultados satisfactorios en nuestras demandas. Te adjuntamos en este link nuestras sentencias ganadas.


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Preguntas Frecuentes

¿De qué gastos exactamente estamos hablando? ¿cuáles son los gastos de escrituración de la hipoteca que el banco me ha cargado indebidamente?

Las entidades financieras han venido desarrollando la práctica de imponer a sus clientes la obligación de los gastos notariales, registrales, de tasación y gestoría derivados de la documentación e inscripción de la hipoteca, y la cláusula que imponía tal obligación resultaba abusiva porque tales gastos según la ley correspondían a la entidad bancaria. Así lo han venido interpretando en diversas sentencias tanto las Audiencias Provinciales como el propio Tribunal Supremo.

¿Por qué es abusiva esta cláusula de gastos de hipoteca? ¿Qué normativa lo dice?

El artículo 89.3.a) de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que tiene la condición de cláusula abusiva aquella por virtud de la cual el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de preparación de la titulación que por su naturaleza corresponden al empresario.


¿Tengo realmente la condición de afectado la cláusula de gastos de hipoteca? ¿Debería reclamar el dinero que aboné?

Sin duda alguna debes haber resultado afectado por la cláusula abusiva. La práctica totalidad de los préstamos hipotecarios contienen la cláusula por la que se imponen los gastos de hipoteca al prestatario.

Se suelen localizar en una cláusula denominada “GASTOS”, “GASTOS DE HIPOTECA” o similar, y pueden utilizar menciones tales como gastos de preparación, gastos preparatorios, etc.

Te será sencillo localizarla, y en cualquier caso PALOMAR abogados se presta gustosamente a ayudarte a ello.


¿Cómo debería actuar y qué documentación debería obtener si deseo reclamar la devolución de las cuantías?

Es muy sencillo.

Simplemente proporciónanos copia simple de la escritura y las facturas correspondientes de los gastos de la hipoteca. 

¿Pueden tramitarme la demanda en cualquier provincia?

Por supuesto que sí. 


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